Ein geerbtes Haus in Freising oder im Landkreis wirft viele Fragen auf einmal auf: Was muss ich jetzt sofort erledigen? Welche Fristen laufen bereits? Und was ist die Immobilie überhaupt wert? Dieser Ratgeber führt Sie in sieben Schritten durch die wichtigsten Entscheidungen – von den ersten Behördengängen bis zur Frage: behalten, vermieten oder verkaufen. Als Immobilienmakler Freising unterstütze ich Sie gerne bei jedem dieser Schritte.

Das Wichtigste in Kürze:

Sie haben 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen – prüfen Sie vorher, ob Schulden auf der Immobilie lasten.
Die Erbschaft muss dem Finanzamt innerhalb von 3 Monaten angezeigt werden.
Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von 2 Jahren gebührenfrei.
Kinder haben einen Erbschaftsteuer-Freibetrag von 400.000 € – bei Immobilienwerten im Raum Freising ist eine fundierte Bewertung deshalb entscheidend.
Eine neutrale, zertifizierte Wertermittlung ist die beste Basis für jede Entscheidung – besonders in Erbengemeinschaften.

Schritt 1: Erbschein beantragen – oder reicht das Testament?

Um über die Immobilie verfügen zu können, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das in der Regel für Grundbuchamt und Banken aus. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, brauchen Sie einen Erbschein. Zuständig ist das Nachlassgericht am Amtsgericht des letzten Wohnorts des Verstorbenen – für Freising und Umgebung meist das Amtsgericht Freising.

Schritt 2: Diese Fristen sollten Sie kennen

6 Wochen – Erbe ausschlagen: Sind Nachlassschulden höher als das Vermögen (z. B. eine hohe Restschuld auf dem Haus), können Sie das Erbe innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis ausschlagen.
3 Monate – Meldung ans Finanzamt: Jede Erbschaft ist dem zuständigen Finanzamt formlos anzuzeigen. Bei notarieller Testamentseröffnung geschieht das häufig automatisch.
2 Jahre – gebührenfreie Grundbuchberichtigung: Die Umschreibung des Grundbuchs auf die Erben ist in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall kostenlos. Danach fallen Gebühren nach dem Immobilienwert an.

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bei komplexen Nachlässen empfehlen wir die Abstimmung mit Steuerberater oder Fachanwalt – auf Wunsch nennen wir Ihnen Ansprechpartner aus unserem Netzwerk in der Region.

Schritt 3: Erbengemeinschaft? Erst Klarheit, dann Entscheidungen

Erben mehrere Personen gemeinsam – der Regelfall bei Elternhäusern – entsteht eine Erbengemeinschaft. Wichtig zu wissen: Über den Verkauf der Immobilie können Sie nur gemeinsam entscheiden. In der Praxis scheitern Einigungen selten am Willen, sondern an unterschiedlichen Preisvorstellungen: Ein Miterbe hält das Elternhaus für wertvoller, als der Markt hergibt; ein anderer will schnell Klarheit.

Genau hier hilft eine neutrale Wertermittlung durch einen zertifizierten Dritten: Sie ersetzt Bauchgefühl durch belegbare Vergleichsdaten und nimmt Druck aus der Familiendiskussion. Als Sprengnetter-geschulter Makler erstellen wir eine solche Marktwertanalyse für Erbengemeinschaften kostenlos und unverbindlich – auch wenn Sie sich am Ende gegen einen Verkauf entscheiden.

Schritt 4: Erbschaftsteuer – wann das Finanzamt mitverdient

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt von Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert ab. Die persönlichen Freibeträge:

Ehepartner: 500.000 €
Kinder: 400.000 € (pro Elternteil)
Enkel: 200.000 €
Geschwister, Nichten/Neffen und Nichtverwandte: 20.000 €

Bei Immobilienwerten in Freising und München Nord ist der Kinder-Freibetrag schnell überschritten – ein Einfamilienhaus in guter Lage liegt hier oft deutlich über 400.000 €. Zwei Punkte sind deshalb wichtig:

Familienheim-Ausnahme: Ziehen Ehepartner oder Kinder selbst in die geerbte Immobilie ein und bewohnen sie 10 Jahre, bleibt sie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei (bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche).
Wertansatz prüfen: Das Finanzamt bewertet pauschal nach Standardverfahren. Fällt diese Bewertung zu hoch aus, kann ein qualifizierter Nachweis eines niedrigeren Marktwerts die Steuerlast senken.

Schritt 5: Spekulationssteuer beim Verkauf – oft unbegründete Sorge

Viele Erben fürchten, beim Verkauf zusätzlich Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen zu müssen. Die gute Nachricht: Als Erbe übernehmen Sie die Haltedauer des Verstorbenen. Hatte dieser die Immobilie länger als 10 Jahre im Eigentum – bei Elternhäusern fast immer der Fall – oder hat er sie selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an. Nur bei kürzlich gekauften, vermieteten Objekten sollte die 10-Jahres-Frist genau geprüft werden.

Schritt 6: Behalten, vermieten oder verkaufen?

Selbst einziehen

Emotional oft naheliegend und steuerlich attraktiv (siehe Familienheim-Ausnahme). Rechnen Sie aber ehrlich: Sanierungsbedarf bei Häusern aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, energetische Auflagen und die Auszahlung von Miterben können die Entscheidung teurer machen als gedacht.

Vermieten

Kann sich in der wachstumsstarken Region Freising mit Flughafen, TU-Campus Garching und guter S-Bahn-Anbindung rechnen. Voraussetzung: Die Immobilie ist vermietbar (Zustand, Energieausweis) und Sie sind bereit, Vermieterpflichten zu übernehmen – oder geben die Vermietung in professionelle Hände.

Verkaufen

Die klarste Lösung, wenn mehrere Erben ausgezahlt werden wollen, niemand einziehen möchte oder das Haus leer steht und laufende Kosten verursacht. Ein leerstehendes Haus kostet Geld (Grundsteuer, Versicherung, Heizung gegen Frostschäden) und verliert ohne Pflege an Zustand – Aufschieben ist selten die günstigste Option. Wie der Verkauf bei uns abläuft, zeigen wir transparent in 5 Schritten zum Verkaufserfolg.

Schritt 7: Unterlagen zusammenstellen

Für Bewertung und Verkauf brauchen Sie unter anderem:

Grundbuchauszug (aktuell)
Flurkarte/Lageplan
Baupläne, Wohnflächenberechnung
Energieausweis (Pflicht bei Verkauf und Vermietung – fehlt bei älteren Häusern oft und muss neu erstellt werden)
Nachweise zu Modernisierungen (Heizung, Dach, Fenster)
Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen

Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis – wir beschaffen sie im Zuge der Vermarktung routinemäßig bei Ämtern und Hausverwaltungen.

Was ist das geerbte Haus in Freising wert?

Am Anfang jeder guten Entscheidung steht der realistische Marktwert – nicht der Bodenrichtwert, nicht die Schätzung des Nachbarn und nicht der Online-Rechner. Aktuelle Marktdaten für die Region finden Sie in unserem Marktbericht Freising & München Nord 2026.

Als Sprengnetter-geschulter Immobilienmakler mit Sitz im Landkreis Freising erstellen wir Ihnen eine kostenlose, fundierte Marktwertanalyse auf Basis aktueller Vergleichsdaten – auf Wunsch mit schriftlicher Dokumentation für die Erbengemeinschaft oder das Finanzamtsgespräch mit Ihrem Steuerberater. Auch wenn Sie nicht vor Ort wohnen: Besichtigung, Unterlagen und Abwicklung übernehmen wir komplett.

→ Jetzt kostenlose Bewertung anfordern – oder rufen Sie direkt an: 0171 178 36 52 (auch WhatsApp). Rückruf innerhalb von 2 Stunden.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich das geerbte Haus sofort verkaufen?

Nein. Es gibt keine Verkaufsfrist. Beachten Sie aber die laufenden Kosten bei Leerstand und die 2-Jahres-Frist für die gebührenfreie Grundbuchumschreibung.

Was kostet der Makler beim Verkauf eines geerbten Hauses?

Bei uns zahlen Sie nur im Erfolgsfall. Die Provision wird vorab transparent vereinbart und beim Verkauf an Eigennutzer üblicherweise zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (§ 656c BGB).

Wir sind mehrere Erben und uneinig – was tun?

Der häufigste Streitpunkt ist der Wert. Eine neutrale, dokumentierte Marktwertanalyse schafft eine gemeinsame Faktenbasis. Erst danach lohnt sich die Diskussion über behalten, auszahlen oder verkaufen.

Ich wohne nicht in Bayern – geht der Verkauf auch aus der Ferne?

Ja. Besichtigungen, Unterlagenbeschaffung, Käuferauswahl und Übergabe übernehmen wir vor Ort; Abstimmung und Vertragsunterlagen laufen digital und per Telefon. Der Notartermin lässt sich per Vollmacht auch ohne Anreise regeln.

Weitere Ratgeber für Eigentümer

Wenn in der Erbengemeinschaft Uneinigkeit herrscht und eine Teilungs- oder Zwangsversteigerung droht, lohnt oft der freihändige Verkauf vor dem Termin.

Haus geerbt in Freising – was tun? Checkliste, Fristen & Steuern 2026